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{香港JR設計 HK JR Design}香港JR帶您了解常見購物中心機電設計標準

The commercial complex is to integrate a series of urban supporting projects into a building with a very large scale.

商業綜合體就是將一系列的城市配套工程綜合在一棟建筑物內,規模非常大,一般都在20~50萬平方米。

 

商業綜合體對能源的需求量是巨大的,對能源供應的安全等級要求也比較高,對于二三線城市來說,商業綜合體的建立一般都會對現有的市政條件產生巨大的沖擊,由此帶來的問題就是實際的工程可能不能按照理想化的系統去設計。到底是項目去適應市政還是市政改造去適應項目,對此在前期階段要有足夠的重視,這就需要供電方案的論證。

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高低壓配電系統


通常按照項目所在區域電網架構并經供電部門批準確定項目供電電壓等級。按國家電網標準及項目特點,購物中心供電系統電壓等級一般為:35KV;10KV;400V/230V。高壓供電項目可優先考慮10KV電源供電。


通常在購物中心設置開閉站、高、低壓變電所。獨立經營主力店、次主力店通常設置獨立配電系統,采用高供高計方式計費。經營面積小的次主力店、小商鋪通常由購物中心配電所集中配電。


購物中心配電所設置原則:


1)臨近市政路、規劃路,進出線方便;

2)深入負荷中心;

3)設備吊裝、運輸方便;

4)不應設于有劇烈震動場所;

5)不應設于有爆炸危險和火災危險場所的正下方和正上方;

6)不應設于有腐蝕性污染場所或其下風側;

7)不應設于經常有水積滯場所的正下方和正上方;

8)應避免設置在伸縮縫、沉降縫等位置;

9)如供電部門無明確要求,一般講變電所(配電室)設置于建筑物地下室;如設置在建筑物最底層,需將室內地面抬高100~300mm;

10)變電所(配電室)應與本業態其他設備機房(如制冷站)毗鄰設置;

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購物中心用電等級及分類


消防系統設備、各弱電系統控制室電源、污水泵、主要客梯電力、應急照明、大堂、會議室、主要通道照明、主要設備用房備用照明、障礙照明的重要設備通常定義為一級負荷采用兩個電源同時供電。


次要客梯、扶梯電力;生活熱水系統水泵、鍋爐電力等定義為二級負荷。供電系統達到當正常供電線路、設備出現故障時或正常供電電源發生故障停電時,供電系統不至于中斷該負荷供電(或中斷供電后能夠很快恢復對該負荷供電)即可。

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購物中心各業態供電指標


購物中心平均用電負荷一般在100~200W/m2,其中高檔百貨、大型超市、大型酒樓等130~160W/m2,家電、建材、影城、KTV、電玩等110~120W/m2。


業態名稱

功率負荷密度W/m2

總指標

照明系統

高檔百貨

130~160

50~60

綜合超市

130~160

50~60

建材超市

100~120

35~40

家居商場

100~120

35~40

家電超市

110~120

50~60

電影院

80~100

40~50

KTV

100~120

50~60

電玩

120~130

50~60

大型酒樓

130~160

50~60

健身

100~120

35~40

西式快餐

250~300

30~40

其他餐飲

200~250

30~40

銀行網點

100

30~50

精品服飾

100

50~60

地下停車場

10~25

5~10

注:供電負荷總指標中,空調系統負荷均已壓縮式制冷設備負荷為基準,如空調系統選用吸收式制冷設備,總供電負荷密度指標將降低30~40%。

由于所有設備在使用時間上的差異,反映在總的負荷需求上,總體負荷將小于所有設備額定功率總和,這就是需用系數,購物中心各主要系統設備的需用系數:

序號

用電設備組別

需用系數

1

普通照明

0.7~0.8

2

應急照明、備用照明

0.9~1

3

制冷站

0.7~0.85

4

鍋爐房、熱力站

0.7~0.8

5

風機

0.7~0.8

6

水泵

0.75~0.85

7

電梯

0.2~0.5

8

扶梯

0.7~0.9

9

廚房

0.35~0.9


各階段注意事項

1、方案階段


方案是項目開發環節的重中之重,某種程度上比施工圖設計還要重要。為什么這樣說?我們把項目開發比作手機、手表這樣的消費品來看,方案階段是產品方向的最關鍵環節——方案階段的工作決定了產品規劃的定位和方向,也在第一時間確定了產品總量以及與建筑結構銜接的最主要關聯關系,我們理解方案階段要完成三件事:


1、總量控制:這個包括機電指標確認、面積核算、總量估算幾個部分,有些時候有些項目對于方案階段控制指標總量不夠重視,總認為前期不重要,實際上這個想法是不對的,建筑綜合項目是一個多專業交叉的事情,機電的總量影響主要建筑機電用房的位置和土建條件,也影響與市政管理部門之間的審批流程的銜接;


  • 指標確認是明確項目后續總量控制的最基本標準,所有量化工作都要以此確認的指標作為參考計算;

  • 有了指標面積,就有了機電的總量估算,這是整個項目成本核算以及和土建進行協調配合的基礎數據;

  • 有了準確的總量控制,土建地下部分的推進才不會反復或者進退兩難,先期的工程進度才能有效得到保證;

  • 有了準確的總量控制,與市政管理部門的水、氣(汽)、熱、電等銜接方案才能順利推動。


2、功能匹配:這是機電設計的關鍵所在,項目如何定位?是否有主題?有定位有主題的產品匹配什么樣的機電系統?為什么要這樣匹配?匹配多少?所有這些疑問都要在這個環節予以解答,比如:


  • 能源選用何種形式——集中還是分散?是否需要蓄能系統?市政供應還是自行供應?制冷采用壓縮式還是熱力式?所有這些需要綜合考慮當地電價、燃氣價格、市政熱力價格、蒸汽價格,也要同步考慮土建能夠提供的條件是否滿足;

  • 商業公區采用何種空調方式——集中式還是盤管式?獨立設置還是與租戶結合?這個要與工程及營銷進行推敲之后才能明確;

  • 商業采用四管制空調還是兩管制空調——需要項目定位指導以及物業對于將來運營的觀點支持;

  • 供排水采用何種形式——市政直供還是水箱水泵加壓供應?排水采用直排還是處理之后排放?

  • 供電方式如何確定——通常是35千伏還是10千伏的選擇?延續出多少路進線、如何進線、變壓器設置在哪里等等一系列問題需要核算、溝通、推敲,這個不僅僅是業主方自行能夠決定的事項,通常需要與市政部門溝通、需要和將來的物管方進行溝通;

  • 商業公共區的凈高控制以及機電系統設置的邏輯,這個涉及整體項目的開發和操盤邏輯,不是僅僅設計端口就能決定的,需要設計、成本、工程、營銷共同決策。


3、落地實施:這個是通常容易被忽略的地方,過往項目開發認為機電在方案階段不重要,后面有的是時間,但是要做好項目如果在方案階段做不好落地實施的工作,后續就有無窮的麻煩等著你:


  • 主機房落位——需要根據之前的總量核算以及功能匹配之后的工作確定機房的大小、位置、荷載,并且及時提交建筑以及結構專業,供土建專業落位,這個對于項目的推進影響較大,因為通常項目開發最先就是地下結構的施工,主機房在什么地方?樁基荷載如何預留都需要主機房的位置確定,而且鍋爐房這樣的機房還需要考慮泄爆口的提前布置預留,大型機房需要統一考慮吊裝口、還需要考慮運輸通道的預留;

  • 地庫出地面的風井——項目通常整體規劃,整體景觀對于項目的品質影響非常大,地下通常有很多地庫排風井需要延伸到地面或者首層,這個也需要在方案階段就和建筑景觀協調;

  • 屋面大型設備落位——大型設備在屋面的布置通常既是建筑景觀的麻煩,也是該位置的噪聲源,也是后續屋面進行二次商業開發的障礙,如何巧妙布置屋面設備也需要和建筑、結構進行協作;

  • 設備機房、管井落位——和主機房一樣,也需要提前進行相關的落位排布,通常需要經過多個輪次的協調才能有效協調落位;

  • 同步設備排布的時候需要對于商業餐飲的落位進行合乎邏輯的推理,結合規范、營銷需求以及土建工程條件推敲出餐飲的合理預留條件;

  • ……

           

2、擴初階段 


剛才說了,方案階段是設計控制環節的重中之重,如果方案階段能夠有效做到前述的幾個大的環節能夠有效控制,擴初其實是不太需要業主參與的技術細化的環節,這個階段的工作通常由機電顧問完成,或者由設計單位完成,機電顧問提供專業復核工作:


  • 按照國家規范要求對于設計細節進行有效控制;

  • 方案階段業主方對于項目的規劃設計控制要求進行進一步的細化落實;

  • 合規合據完成擴初報審等相關的配合工作;

 

3、施工圖審核階段 


施工圖審核控制主要抓幾個環節:


1、國家標準制圖要求是否達到?

這個問題很簡單,對于表達深度達不到項目需求的,對于錯漏碰缺的問題,按照國家規范執行即可;


2、方案階段業主方對于項目中希望實現的地方是否在圖紙中有落地?

這個是我們需要認真關注的地方,具體的項目中業主方的需求通常是根據項目自身情況以及業主方針對項目的特殊要求,只可能是屬于這個項目獨有的要求,這個就需要顧問的認真負責才能實現,比如:


  • 有些業主根據自己實際運營項目的反饋,要求公區和租戶區的空調以及供電從根本上能夠獨立設置,獨立計量;

  • 某些項目業主方希望今后能有足夠的調整靈活性,或者是功能性的,或者是階段性的準備預留,這些都要求設計在前期進行預留;

  • ……


3、從問題的核心點出發考慮設計是否有問題?


  • 比如某些設計從規范角度沒有問題,但是從成本角度相對偏高,從成本控制的角度需要對于設計進行控制;

  • 也有原本設計從規范角度滿足項目需求,成本也較為低廉,但是從項目市場角度可能不能滿足將來市場的需求;

  • 也有需要從項目開發控制角度的,比如項目如果有分期開發的需求,但是設計中沒有充分予以考慮如何預留相關銜接的設計;

  • 或者某些設計在工程實施階段會有明顯的非可控因素,比如考慮水源熱泵就會有和市政水務部門的溝通協調,這種協調通常在項目開發推進階段是不可控的,對于商業項目開發來說,有效的進度節點控制是必不可少的;

  • 某些是招標采購的問題,有些設計可能參照了某些產品的參數,可能這個參數與大部分同類產品有一定的差異,會導致將來機電招標過程中的困惑;

  • ……


4、招投標階段 


對于招投標,這個階段主要完成對于機電總包單位的招標技術評估(含電梯、甲供設備、變配電工程等),是站在業主方的立場上通過專業性的技術評估提供對于不同投標單位的綜合評比工作。


國內項目開發過往是一種比較粗放的程式,這個也包含在招投標過程中的技術評定環節。這既有歷史的原因,也有我們國內現實的原因,隨著國內項目開發的規范性進一步加強,專業性的評標工作對于機電顧問的服務需求會進一步加強:


1、對于招標界面的界定:

這個界定工作包含土建總包與機電總包之間的界面,土建和機電之間的工作誰是主責,誰是配合責任,哪些工作包含的費用在誰的責任范圍內;


2、對于招標產品的技術描述:

這是基本功,需要定期對于市場的主流產品進行技術摸底,綜合主流產品的技術特征編制適合的技術標準;


3、對品牌推薦:

對于主流產品的生產、供貨、供應及售后維護進行摸底,綜合各種因素之后提交業主方可接受的品牌范圍;


4、對承包單位進行技術評估

在上述工作基礎上對于業主方擬招標的綜合機電以及獨立工程包提供專業的技術評估工作,供業主方最終進行決策。

 

5、施工配合階段 


此階段的工作是前期案頭工作在現場實際實施過程的實現以及檢驗的過程,機電顧問在此階段主要提供三類服務:深化設計審核、材料進場審核以及現場問題解決:


1、深化設計審核:

這是對于之前施工圖設計落地的保障環節,現場實際施工的過程中通?;岢魷旨咐轡侍廡枰恚?/span>


  • 總包單位深化過程中通常對于設計可能有理解不到位的地方,導致深化與原設計思路有偏差,需要調整;

  • 總包單位也許會有增加工程量的沖動,導致現場深化的管材、線材、閥件、設備規格偏大的情況,需要控制;

  • 現場有可能由于業主方的意圖需要功能性的調整,此類調整涉及對于原設計方案的調整,需要顧問分析之后給出深化方向供總包單位跟進。


2、材料審批:

之前招標階段確定的材料、設備的規格和品牌在施工階段進場時需要進行技術復核,進行質量把關,確保現場送審的材料設備是之前招標確定的品牌以及規格,此項工作通常需要專業的人士提供專業的審核意見;


3、現場巡查:

現場施工過程中通?;嵊齙焦δ芐緣髡?、面積調整、施工問題等等,這個需要機電顧問的專業人員定期赴現場進行巡查,針對現場施工問題進行問題發掘以及提出整改意見。并對現場突發情況提出專業性的應對解決方案。

 

6、調試驗收階段 


此階段作為項目的最終收官階段,通常被很多人忽略,當然這也是有原因的,只要前期設計方案合理、擴初到位、施工圖設計完整、招標控制嚴密、施工有序,那么最終調試驗收順利推進就是水到渠成的事情。


問題是前面所說的“只要。。?!逼涫凳嗆苣淹耆Vさ?,在目前項目開發不斷加快進度和節奏的情況下,很難確保前面的每一個環節都能做到完全的天衣無縫,那么最終調試階段的工作就是最后的保證手段了。


對于顧問方來說,調試需要替業主方把控下面幾個方面:


  • 調試方案的完整,不管是由總包方出具調試方案(通常應該由總包方提供)還是顧問方出具,都需要相對完整的方案考慮,并且經過各方確認;

  • 調試工具和經驗都要具備,這個需要總包方具備相關的能力;

  • 過程中的數據記錄,這個是做到心中有數的最基本要求,同時也是發現和解決問題的第一首數據資料。


相信如果能做到上面幾點,有關調試的問題大體都能快速解決,或者起碼找得到解決問題的途徑。

 

以上是綜合商業項目中在全開發周期機電設計實施有效控制的大體內容,只要在項目配合中按照上述思路推進相應工作,大部分的綜合商業的配合就不會出現大的漏洞。實際上不只是綜合商業,只要是綜合體項目,按照上述思路,也是相同的解決問題途徑。

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